AI熱潮難掩商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)困境，舊金山辦公室空置率再創(chuàng)新高

雖然AI行業(yè)發(fā)展熱潮一直在為舊金山的房地產(chǎn)行業(yè)注入活力，但仍然難以幫助該市場(chǎng)解決當(dāng)前的挑戰(zhàn)與困境。

舊金山辦公空間空置率創(chuàng)新高，租金也在下降

商業(yè)地產(chǎn)公司高緯物業(yè)(Cushman & Wakefield)在7月8日發(fā)布的報(bào)告表明，今年第二季度，舊金山的辦公空間的空置率創(chuàng)下34.5%的歷史新高。這一比例高于今年第一季度的33.9%、去年同期的28.1%，以及新冠疫情爆發(fā)之前的5%。

與此同時(shí)，這些辦公空間的租金也在下降。舊金山的辦公空間租金在今年第二季度的平均價(jià)格降至68.27美元/平方英尺，這是2015年底以來(lái)的最低水平，低于一年前的72.90美元/平方英尺，更低于2020年新冠疫情期間的84.70美元/平方英尺。

報(bào)告指出，在新冠疫情爆發(fā)之后，舊金山商業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著兩大挑戰(zhàn)：一是如何讓員工重返辦公室，二是市場(chǎng)放緩導(dǎo)致科技企業(yè)大規(guī)模裁員。

根據(jù)Layoffs.fyi網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，自從2022年初以來(lái)，美國(guó)科技公司已經(jīng)裁員53萬(wàn)多人，Alphabet、Meta、亞馬遜、特斯拉、微軟和Salesforce都進(jìn)行了大規(guī)模裁員。

AI創(chuàng)企紛紛落地舊金山，但AI并不能拯救房市

近年來(lái)，生成式人工智能（GenAI）開(kāi)始快速崛起，越來(lái)越多的初創(chuàng)公司決定在舊金山開(kāi)設(shè)辦事處，這些發(fā)展趨勢(shì)緩和了對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊。

AI市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者OpenAI的估值超過(guò)800億美元。該公司于去年10月宣布，將在舊金山Mission Bay社區(qū)租賃約50萬(wàn)平方英尺的辦公空間，這是自從2018年以來(lái)該市最大的辦公租賃案例。高緯物業(yè)高級(jí)研究總監(jiān)Robert Sammons表示，OpenAI還在香港等地尋求租賃更多辦公空間，以支持其業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)和創(chuàng)新發(fā)展。

同樣，OpenAI的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Anthropic在去年轉(zhuǎn)租了Slack總部23萬(wàn)平方英尺的辦公空間。今年5月，Scale AI與Airbnb的辦公樓簽訂了一份租約，據(jù)稱該公司租下了17萬(wàn)至18萬(wàn)平方英尺的空間。

Sammons說(shuō)，“舊金山無(wú)疑是AI行業(yè)的中心，但AI的發(fā)展并不能拯救舊金山的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

他表示，雖然資金雄厚的AI初創(chuàng)公司正在簽訂大額租約獲得更多的辦公空間，但更主要的趨勢(shì)是，越來(lái)越多的科技公司、律師事務(wù)所和咨詢公司計(jì)劃在租約到期時(shí)縮減辦公面積。

混合工作模式也是導(dǎo)致辦公室空置率上升的原因

這一轉(zhuǎn)變反映了混合工作模式已經(jīng)成為一種普遍趨勢(shì)。

Sammons進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)，在許多情況下，企業(yè)都希望搬遷到城市中更具吸引力的地段，因?yàn)殡S著租金的下降，企業(yè)雇主希望將辦公地點(diǎn)更加靠近餐館和商店，以吸引員工回歸辦公室工作。

他說(shuō)：“優(yōu)質(zhì)的辦公空間依然保持著強(qiáng)勁的市場(chǎng)表現(xiàn)，因?yàn)槠髽I(yè)希望在最好的位置辦公，并且周圍具有完善的配套設(shè)施?！?

與此同時(shí)，包括Salesforce、優(yōu)步、Visa和富國(guó)銀行等在舊金山開(kāi)展業(yè)務(wù)的企業(yè)已經(jīng)讓員工回歸辦公室工作，無(wú)疑這將促進(jìn)當(dāng)?shù)亟鹑趨^(qū)的經(jīng)濟(jì)。截至今年第二季度末，舊金山金融區(qū)北側(cè)和南側(cè)辦公室空置率仍高達(dá)34.2%和32.7%。SoMa歷來(lái)是風(fēng)投支持的初創(chuàng)企業(yè)的熱門區(qū)域，但目前的空置率接近50%。

SoMa由于公共交通不便，受到大量零售企業(yè)撤離的影響。高緯物業(yè)表示，舊金山在今年第二季度的空置辦公空間總計(jì)為2,960萬(wàn)平方英尺。

該公司在其報(bào)告中指出，舊金山辦公租賃市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)積極的跡象，下半年將有望改善，辦公室工作人數(shù)在急劇下降之后趨于穩(wěn)定。但Sammons指出，租金下跌和空置率上升的可能性似乎更大，因?yàn)槊绹?guó)大選的不確定性可能是租戶推遲租約的一個(gè)因素。

他說(shuō)，“在美國(guó)大選期間，租戶往往會(huì)選擇推遲決策?！?