北京產業(yè)外遷跡象顯現(xiàn)：部分IT企業(yè)轉移

北京的發(fā)展帶來產業(yè)分化，產業(yè)外遷的跡象顯現(xiàn)。
遷移
紐曼公司于1996年成立于北京，產品涉及移動存儲、汽車導航、手機、電腦等。早在2005年左右，紐曼的產品包括MP3、移動存儲產品等，在同類產品銷售中，已經(jīng)名列前茅。
不過，這家在北京創(chuàng)立、成長起來的企業(yè)，卻開始從北京遷移。
2007年6月，北京紐曼數(shù)碼科技有限公司與長沙市開福區(qū)政府達成協(xié)議，紐曼總部將會搬遷至長沙。
在此項消息公布后不久，根據(jù)長沙市政府公布的信息，2007年6月29日，湖南紐曼數(shù)碼科技有限公司成立，注冊資本2500萬元。
而紐曼在長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，獲得197畝土地，約131399平方米，其廠房設施建筑面積達到400多畝，該項目于2007年7月正式啟動，2009年3月開工建設，擁有15條國際先進水平的自動化產品生產線。
如果是北京要獲得同等面積的土地，代價必然是昂貴的，而在長沙，情況則大不同。
與長沙簽訂合同后，紐曼負責人曾對媒體表示，湖南在招商引資環(huán)境和政策方面提供了很多優(yōu)惠，是紐曼南遷的重要原因之一。
根據(jù)北京市工商局查詢到的企業(yè)信息，2009年12月14日，湖南紐曼數(shù)碼科技有限公司北京辦事處注冊成立，其辦公地址位于上地嘉華大廈D1005，而北京紐曼公司的辦公地點是嘉華大廈D1004。
不過，紐曼南遷，更多的是一種拓展。2010年底紐曼副總裁吳廣祥表示：并不是把所有的東西都搬到長沙去，紐曼的研發(fā)和開發(fā)工作一直是在深圳和北京，北京一直是紐曼的研發(fā)中心，產品的前期研發(fā)則放在深圳，這是不會變的。我們只是把產品加工這一塊放到湖南去，因為在湖南我們有自己的工業(yè)園。
正是南遷使得紐曼迅速完成了基礎設施的建設，2009、2010年，紐曼在原有產品線基礎上，布局手機和平板電腦產品線。
擠出效應
正略鈞策資深顧問張輝認為，隨著城市的發(fā)展，確實會出現(xiàn)產業(yè)外遷的現(xiàn)象。以一線城市為例，傳統(tǒng)制造業(yè)的外遷已是必然，資金密集型、智力密集型行業(yè)如銀行、證券、保險等行業(yè)留了下來。
張輝表示，以北京為例，中關村區(qū)域就是一個明顯的例子，中關村最早以展品展示、貿易為主，而現(xiàn)在變成以研發(fā)為主，產業(yè)升級的效果很明顯；此外，珠三角、長三角同樣遵循了這樣一條產業(yè)更替的道路，最早期以“三來一補”(來料加工、來樣加工、來件裝配和補償貿易)的加工、制造為主，地方政府首先需要解決的是經(jīng)濟發(fā)展、人口就業(yè)的問題，后來才開始轉型?！皬母咧械投水a業(yè)來說，高端產業(yè)包括金融服務、管理咨詢、信息產業(yè)等資本密集型、智力密集型產業(yè)，中端產業(yè)包括高端的制造業(yè)，屬于資本密集和勞動密集同時存在；低端產業(yè)則是指勞動密集型行業(yè)?！睆堓x表示，同樣，這些產業(yè)按高、中、低端來看，其對成本的承受能力的高低，也遵循了這一規(guī)律，而這些成本包括勞動力成本、居住辦公成本、交通成本等。
實際上，不僅傳統(tǒng)制造業(yè)在北京離開，從紐曼總部南遷來看，智力密集型與勞動密集型同時并存的中端行業(yè)，也在離開北京。
根據(jù)本報記者從天津某開發(fā)區(qū)了解到的信息，包括國內一流的信息技術外包企業(yè)等純粹的智力密集型企業(yè)，也計劃在天津開辟重要的業(yè)務陣地。該開發(fā)區(qū)招商負責人表示，許多有意向的企業(yè)，都是來自一線城市。
而北京甲級寫字樓市場的變化，也能為北京產業(yè)的分化提供一定的佐證。
世邦魏理仕辦公樓服務部董事黃蔚說，今年一季度和去年四季度比，情況就已經(jīng)大不同，簡單說現(xiàn)在已經(jīng)不是看出租率，而是看誰的租金貴。去年租金還是200元/平方米/月，現(xiàn)在就已經(jīng)到了300元/平方米/月。“由于租金快速上漲，現(xiàn)在反而出現(xiàn)這樣一種趨勢，開發(fā)商不再看企業(yè)資質、屬于哪一類行業(yè)，誰付得起租金，就租給誰?！秉S蔚說，現(xiàn)在市場需求量的旺盛可以說前所未見，需求量主要來自PE、私募、投資、銀行、能源、制藥等行業(yè)，并且是以中資企業(yè)為主。
在以往的甲級寫字樓市場中，外資公司是最主要的客戶源之一?，F(xiàn)在情況發(fā)生了很大的變化，黃蔚表示，現(xiàn)在一個獨特的現(xiàn)象就是中資公司的崛起，他們做決定快、給的租金高。金融危機之后，甲級寫字樓租賃市場，中資公司就比外資活躍，而這些中資公司以金融業(yè)為主。
不僅如此，中資公司在甲級寫字樓租賃中的數(shù)量，也相當可觀?！耙越鹑诮譃槔?，去年的成交量中，一半以上的成交都是中資公司?！秉S蔚說，以位于金融街的甲級寫字樓太平洋保險大廈為例，該寫字樓于去年10月正式面向市場招租，總建筑面積7萬多平方米，今年2月已經(jīng)滿租，全部租戶都是中資公司，主要是金融機構。目前，該寫字樓租金達380元/平方米/月。
黃蔚表示，據(jù)她目前所知的租賃需求在1萬平方米以上四個大單租戶，分別是兩個央企、兩個跨國公司。
在甲級寫字樓市場，租金高企以及金融、銀行等實力豐厚租戶的爭奪，實際上已經(jīng)在逐步擠壓一些競爭力相對較弱的行業(yè)。
以IT行業(yè)為例，以該行業(yè)的傳統(tǒng)來看，其要求租金相對較低，又希望有好的辦公環(huán)境、激發(fā)員工的創(chuàng)造力，此外，和銀行、咨詢等行業(yè)不同，IT行業(yè)一般還需要生產投資部分，有研發(fā)和生產成本。
黃蔚表示，不久前其代理過一個電腦品牌公司的租賃交易，租賃面積超過1萬平方米，最后在一個郊區(qū)項目中成交。
隨著核心商務區(qū)寫字樓租金的上漲，“郊區(qū)化”正在成為一種趨勢，即搬遷到非核心商圈的寫字樓，望京、酒仙橋等相對偏遠區(qū)域已經(jīng)顯示出其吸引力。“從世界范圍內來看，發(fā)達國家的CBD入駐行業(yè)是比較集中的，以銀行、咨詢、投資行業(yè)為主。從這一點來看，北京目前還比較多元?！秉S蔚說。
隨著城市的發(fā)展，辦公租金以及居住、生活成本的不斷上升，北京的產業(yè)擠出效應還將進一步進行。