今晚青客公寓將在納斯達克掛牌上市，成為國內(nèi)長租公寓“第一股”。
臨近上市青客還于本月2日更新了招股書，將發(fā)行規(guī)模由520萬股ADS下調(diào)為270萬股ADS。以每股ADS17至19美元的發(fā)行區(qū)間計算，募資金額縮水接近一半，由原來的1億美元降至5000萬美元左右。此舉有可能是青客對此次IPO信心不足導(dǎo)致，畢竟在財報公布后青客的虧損情況、盈利模型均飽受質(zhì)疑。
與此同時，同賽道玩家蛋殼公寓也于數(shù)天前向美國SEC遞交了招股書，預(yù)計赴美募資5億美元左右。結(jié)合此前自如曾傳出于2020年IPO的傳聞，基本可以推測經(jīng)歷過野蠻生長、“雷暴風(fēng)波”后長租公寓將迎來第一波上市潮。
根據(jù)蛋殼與青客提交的招股書，不難發(fā)現(xiàn)兩者敢于率先發(fā)起IPO的底氣源于自身快速的擴張與增長。
蛋殼公寓用4年時間將旗下房源拓展至406746間，實現(xiàn)了166倍的增長；青客公寓所掌握的房源也由最初的900多間猛漲100余倍，達到97621間。
作為典型靠跑馬圈地的領(lǐng)域，房源數(shù)量、房源增速一定程度上展現(xiàn)了企業(yè)的規(guī)模與發(fā)展速度。但在蛋殼、青客百倍擴張的“光鮮亮麗”背后，卻各自承擔(dān)了數(shù)十億的虧損。
虧損換增速
根據(jù)青客公寓提交的招股書顯示，2017年、2018年青客公寓營業(yè)收入分別為5.23億和8.9億元人民幣、增長率為70.3%，凈虧損金額分別為2.45億和4.99億人民幣，增長一倍有余。截至2019年6月30日止前9個月營收為8.98億元，同比增長51.4%，凈虧損為3.73億元，同比擴大16.72%。
也就是說，隨著房源數(shù)的增長青客公寓營收雖然也隨之增長，但虧損依然在不斷擴大。過去兩年多時間累計虧損超11億人民幣，也正是這11億為其換來了近10萬的房源，平均算下來每間新房源的代價在1萬左右。
與之相比，蛋殼公寓用同樣兩年多時間虧損41.57億換來超40萬房源也在合理范圍之內(nèi)。
根據(jù)蛋殼公寓提交的招股書顯示，2017年、2018年蛋殼公寓營收分別為6.57億和26.75億，增長了307%，凈虧損分別在2.72億和13.70億人民幣，增長了403%。2019年前三季度，營收為49.997億元，去年同期為16.73億元，同比增長198.85%；凈虧損為25.16億元，去年同期凈虧損為8.13億元，虧損同比擴大209.1%。
蛋殼與青客遇到的問題類似，為了搶占房源與相應(yīng)的市場份額以大額虧損換增長是他們不得不做出的選擇。
青客公寓CEO金光杰認(rèn)為長租公司是微利行業(yè)，規(guī)模是實現(xiàn)盈利的重要途徑。在他看來，3萬至5萬間的規(guī)模是公寓企業(yè)的生存底線，12萬間房是企業(yè)的盈利平衡點。
青客公寓離這個平衡點還有2萬間房源的距離，所以在青客看來策略性虧損尚在承受范圍之內(nèi)。
同樣的，蛋殼公寓執(zhí)行董事長沈博陽也曾正面回答過持續(xù)虧損的問題。他也認(rèn)為以虧損換增長是當(dāng)前市場環(huán)境下蛋殼必須執(zhí)行的策略，抓緊時間窗口做大規(guī)模比盈利更重要。
顯然在青客、蛋殼等企業(yè)眼中燒錢擴張規(guī)模是計劃之中的策略，但同樣是花錢，誰資金使用更高效、誰用戶粘性更高、誰的用戶更愿意續(xù)租一定程度上決定了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的能力。
續(xù)租率是青客心頭之痛
從青客和蛋殼分別披露的招股書，我們正好可以對上述數(shù)據(jù)進行對比，窺探一下同樣是燒錢，兩者之前誰的資金利用率更高。
據(jù)IPO文件披露，青客公寓目前的平均稅前月租金只有1149元，入住率達到91.6%，僅有5.1%的租戶選擇了續(xù)租。
而蛋殼公寓2019年前9個月單個房間的月均收入為2155元，其中入住率為87%、房客續(xù)租率為51%。
（注：青客方數(shù)據(jù)為租房價格，蛋殼為單房所帶來的收入，包含管理服務(wù)費等。）
與蛋殼相比，青客的房源在一線城市比例較低、且多分布于距離城中心相對較遠的地鐵等軌道交通沿線上，這使得青客的平均房價僅在蛋殼平均單房收入的一半左右。
在服務(wù)滿意程度上，用戶似乎對青客并不買單，即便面對明顯有優(yōu)勢的價格他們?nèi)圆辉敢饫m(xù)租。
在投入方面，向“大房東”提交的收房成本基本與市場波動息息相關(guān)，常呈現(xiàn)價高者得的現(xiàn)象，不太容易形成明顯對比。但在裝修的成本控制上，兩者差異明顯。青客每間房源的裝修價格為1.47萬人民幣，而蛋殼的這一數(shù)據(jù)則控制在1.04萬人民幣左右。
如果說房租收入上的優(yōu)劣能用房源地區(qū)不同得以解釋，那同樣在裝修上的投入彼此之間的平均差異超過40%則一定程度上表現(xiàn)了兩者之間資金利用率的優(yōu)劣勢。
但令人意外的是，即便蛋殼在單房價格、續(xù)租率、裝修投入等方面有著明顯優(yōu)勢，但青客的虧損比例較蛋殼依然稍顯樂觀。2017年、2018年及至2019年6月31日前9個月，青客公寓凈利潤分別為-46.8%、-56.1%和-41.5%；蛋殼公寓的相應(yīng)數(shù)據(jù)為-41.4%、-51.2%和-50.3%，青客呈收縮之態(tài)，蛋殼則有一定擴張。
過度依賴現(xiàn)金貸風(fēng)險難把控
如上文金光杰、沈博陽所言，房源數(shù)量決定了長租公寓企業(yè)發(fā)展速度，于是在大量行業(yè)觀察者眼中“房源即一切”。
為了搶奪房源不僅不在乎大額虧損，甚至為了優(yōu)質(zhì)房源多家企業(yè)互相抬價的現(xiàn)象在行業(yè)最鼎盛時天天都有發(fā)生。但哄抬房價、搶占房源的背后需要大量資金支持，如果僅靠融資、銀行貸款，他們難以實現(xiàn)在全國范圍內(nèi)的跑馬圈地。
于是有“聰明人”將現(xiàn)金貸與長租公寓相結(jié)合，以租客的名義從第三方金融機構(gòu)提前貸款一年甚至兩年的房租，再用這筆資金重新去占領(lǐng)新的房源，最后實現(xiàn)擴張循環(huán)。
目前這種利用杠桿實現(xiàn)擴張的打法已在長租公寓行業(yè)扎根，絕大部分企業(yè)均有相關(guān)業(yè)務(wù)。根據(jù)招股書顯示，在蛋殼公寓的租戶中，通過現(xiàn)金貸支付房租的用戶占據(jù)絕大多數(shù)。2017年、2018年、2019年前三季度，蛋殼用戶現(xiàn)金貸付款比例分別為91.3%、75.8%和67.9%。
雖因“雷暴風(fēng)波”比例呈現(xiàn)明顯下降之勢，但依然偏高，背后暴露出的隱藏風(fēng)險仍難以把控。與之相比，青客公寓截止2019年6月底，也有接近65.2%的用戶仍然采用租金貸支付。
過于依賴現(xiàn)金貸實現(xiàn)快速擴張不僅使得企業(yè)資金回籠緊張，也在財務(wù)上為青客帶來了不小的麻煩與風(fēng)險。根據(jù)和訊網(wǎng)的報道，截至今年6月30日，青客現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物和限制性現(xiàn)金合計約為4.5億人民幣，按其虧損比例，甚至不足以支撐過去一年的虧損。另外青客目前已出現(xiàn)“資不抵債”的情況，其招股書顯示青客總資產(chǎn)為20.3億，負(fù)債為27億，負(fù)債率超過133%。
蛋殼公寓的情況也不容樂觀，2019年前9個月蛋殼公寓個人預(yù)付款7.94億元，來自金融機構(gòu)的預(yù)付款高達31.06億元，兩者合計達到39億元。也正是這筆接近40億的預(yù)付款才讓蛋殼公寓在巨額虧損下依然有底氣快速擴張。
但預(yù)付款不等于實際收入，如果租客大面積退租或遇到雷暴，資金鏈斷裂會成為必然之勢，過去一年倒閉的鼎家、寓見就是最好的例子。
野蠻生長后，長租公寓進入精耕期
事實上，盈利難、過度依賴現(xiàn)金貸、資金鏈緊張、續(xù)租率不高等問題不僅是青客、蛋殼招股書里透露出的“疑難雜癥”，也是整個長租公寓行業(yè)所存在的普遍痛點。
2018年，從野蠻生長到驟然降溫，長租公寓經(jīng)歷了過山車式的起伏，也是在這段時間內(nèi)杭州鼎家、上海寓見等25家長租公寓陸續(xù)因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善等原因而破產(chǎn)。
此次青客、蛋殼的IPO計劃加上他們所遇到的現(xiàn)金流困難，很難不聯(lián)想他們是因為資金方面的壓力而不得不通過上市補血，畢竟在資本寒冬下，想通過投資機構(gòu)融錢只會越來越困難。
另一方面，因為媒體對現(xiàn)金貸的連續(xù)報道，選擇現(xiàn)金貸提前支付房租的用戶比例正在直線下降，也使得企業(yè)們預(yù)付金總額難以為繼。
于是赴美IPO成為最佳解，在青客、蛋殼的帶動下其它有資金壓力的相關(guān)企業(yè)也勢必會伺機而動，掀起一波上市潮。
這波浪潮也極有可能成為長租公寓行業(yè)進入精耕期的分界點，在此之前企業(yè)們可能把“房源視作一切”，為了市場份額不惜巨額虧損。但上市之后則很難依然任性，為了吸引投資者青睞他們不得不在盈利點、凈利潤等新的競爭指標(biāo)上下功夫。
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