蛋殼公寓“難破殼”：常年虧、租客憂、CEO 被查成迷

尚未完全從疫情影響中恢復(fù)的蛋殼公寓，再次迎來(lái)了艱難時(shí)刻。

蛋殼公寓于6月18日盤前披露，公司聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO高靖被地方政府部門調(diào)查，由聯(lián)合創(chuàng)始人、總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。

消息一出，蛋殼公寓當(dāng)即迎來(lái)股價(jià)大跌，一度觸發(fā)熔斷。擔(dān)憂的不只是投資者，眾多蛋殼業(yè)主和租客也在社交平臺(tái)上表示，希望不要影響到正常的租住。

成立于2015年的蛋殼公寓，五年就實(shí)現(xiàn)了IPO。但高速擴(kuò)張背后是種種隱憂，自2017年以來(lái)，該公司連年虧損，累計(jì)超過(guò)60億元。疫情和調(diào)查風(fēng)波之后，蛋殼的未來(lái)之路不會(huì)平坦。

CEO被調(diào)查 原因成謎

對(duì)于CEO高靖被調(diào)查一事，蛋殼公寓在公告中表示，是因創(chuàng)立蛋殼公寓之前參與的商業(yè)投資被地方政府部門調(diào)查，暫時(shí)無(wú)法行使公司管理職責(zé)。但公告并未披露具體的調(diào)查機(jī)構(gòu)和事項(xiàng)。

蛋殼公寓方面向新浪科技表示，一切以公告信息為準(zhǔn)。官方稱高靖所涉調(diào)查與蛋殼公寓無(wú)關(guān)，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一切正常。

但該消息引發(fā)了投資者和租客的擔(dān)憂。蛋殼公寓股價(jià)連續(xù)兩個(gè)交易日下跌，同時(shí)租客也擔(dān)心是否會(huì)影響到公司經(jīng)營(yíng)和租客利益?！暗降装l(fā)生了什么？我才租的蛋殼的房子，希望不要影響到租客呀?！币晃蛔饪徒箲]道。

蛋殼公寓近期出現(xiàn)多起訴訟

新浪科技發(fā)現(xiàn)，蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)主體紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司以及旗下多個(gè)子公司，近期出現(xiàn)了十余起司法訴訟，主要以房屋租賃合同糾紛為主。而高靖正是蛋殼公寓經(jīng)營(yíng)主體以及子公司的法定代表人。

不過(guò)蛋殼公寓方面聲稱調(diào)查原因是創(chuàng)立蛋殼公寓之前參與的商業(yè)投資。資料顯示，在創(chuàng)立蛋殼公寓之前，高靖曾在百姓網(wǎng)、Baidu、好樂(lè)買、糯米網(wǎng)任職。

在糯米網(wǎng)期間，高靖結(jié)識(shí)了當(dāng)時(shí)的糯米網(wǎng)CEO、目前的蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)。實(shí)際上，蛋殼公寓早期的核心團(tuán)隊(duì)其實(shí)就是糯米網(wǎng)的骨干員工。沈博陽(yáng)曾在接受新浪科技采訪時(shí)表示，雖然高靖創(chuàng)立蛋殼公寓時(shí)他并不看好長(zhǎng)租公寓模式，但他還是為了投人而投了蛋殼，“相比模式我更看重的是蛋殼公寓創(chuàng)始人高靖這個(gè)人。”

蛋殼公寓投資人、愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二海也曾提到，當(dāng)初投資蛋殼公寓時(shí)也很糾結(jié)，但愉悅資本投資的途虎養(yǎng)車CEO陳敏曾是高靖老同事，陳敏評(píng)價(jià)“高靖非常能干，很多方面都非常優(yōu)秀”，這個(gè)評(píng)價(jià)也給了劉二海很大的信心。

曾被眾多老同事和投資人給與高度評(píng)價(jià)的高靖，究竟為何被調(diào)查目前仍未有十分明顯的線索。

此外，新浪科技查詢工商資料發(fā)現(xiàn)，在蛋殼公寓創(chuàng)立前，高靖還曾在三家企業(yè)擔(dān)任職務(wù)。第一家為2013年1月成立的北京橙色陽(yáng)光科技有限公司，高靖曾擔(dān)任股東和法定代表人；第二家為2013年10月成立的綠櫻桃（北京）科技有限公司，高靖曾擔(dān)任監(jiān)事；第三家為2014年11月成立的伊里斯（北京）科技有限公司，高靖曾是股東。該公司經(jīng)營(yíng)著一個(gè)名為眾易盟的自媒體交易平臺(tái)，其官網(wǎng)展示的服務(wù)客戶包括Baidu等企業(yè)。

高速擴(kuò)張 連年虧損

高靖創(chuàng)立蛋殼公寓后，在天使投資人沈博陽(yáng)的支持下，得以快速發(fā)展。

2016年，國(guó)家有一些關(guān)于長(zhǎng)租的政策出臺(tái)，長(zhǎng)租公寓開(kāi)始迎來(lái)利好。而到2017年年中沈博陽(yáng)從領(lǐng)英離開(kāi)時(shí)，長(zhǎng)租市場(chǎng)已經(jīng)變成了中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的新風(fēng)口。沈博陽(yáng)也決定親自下場(chǎng)，擔(dān)任蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)，負(fù)責(zé)戰(zhàn)略和資本事宜。愉悅資本創(chuàng)始及執(zhí)行合伙人劉二海投資蛋殼公寓就是因?yàn)樯虿╆?yáng)的推薦。

沈博陽(yáng)曾在接受新浪科技采訪時(shí)表示，蛋殼公寓在房源上有月度目標(biāo)、季度目標(biāo)、年度目標(biāo)。他希望蛋殼公寓在未來(lái)三年內(nèi)（從2018年算起）房源能超過(guò)100萬(wàn)間，而當(dāng)時(shí)只有8萬(wàn)間?！白鳛橐患覄?chuàng)業(yè)公司，當(dāng)你做的事變成風(fēng)口時(shí)，必須要拼命高速發(fā)展，甚至短期內(nèi)犧牲投資人的利益，我們寧愿多虧錢，依然要追求發(fā)展速度?！?/p>

蛋殼公寓歷年房源數(shù)量

2015年年底，成立一年的蛋殼公寓的房源數(shù)量只有2000多間；2016年年底達(dá)到12000間；2017年年底做到7萬(wàn)間；2018年全年房源為23.6萬(wàn)；2019年全年同比增長(zhǎng)85.4%至43.8萬(wàn)套；2020年一季度，這一數(shù)據(jù)下降至41.5萬(wàn)套。

不過(guò)長(zhǎng)租公寓是一個(gè)投入極其巨大的行業(yè)。蛋殼公寓的模式是，先拿出資金從業(yè)主手中簽到房源，再通過(guò)對(duì)房源進(jìn)行裝修改造，最終出租給租客。整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中，存在著高昂的收房成本和裝修成本，同時(shí)還要維持一定的高出租率。

蛋殼公寓歷年財(cái)務(wù)狀況

高速擴(kuò)張之下，蛋殼公寓連年虧損。其招股書和財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓2017年、2018年和2019年，營(yíng)收分別為6.57億元，26.75億元和71.29億元；凈利潤(rùn)方面，2017年、2018年和2019年凈虧損分別為2.72億、13.70億元和34.37億元。

今年第一季度，蛋殼公寓營(yíng)收19.40億元，同比增長(zhǎng)62.5%；凈虧損12.34億元，而去年同期為8.16億元，虧損幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。蛋殼公寓今年一個(gè)季度的虧損額已經(jīng)接近2018年全年。

按照沈博陽(yáng)的想法，大多數(shù)長(zhǎng)租公寓是靠租金差獲取利潤(rùn)，而蛋殼模式未來(lái)更大的想象空間不是租金差價(jià)，而是增值服務(wù)。比如蛋殼公寓內(nèi)所有家具都是自由設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)并通過(guò)自有生產(chǎn)線生產(chǎn)，蛋殼未來(lái)可以對(duì)外輸出家裝能力；他甚至設(shè)想，蛋殼未來(lái)還可以向用戶賣租房的保險(xiǎn)，包括其它金融相關(guān)的服務(wù)等?！暗鹊皻び辛?00萬(wàn)間房子，有150萬(wàn)個(gè)租客每天花超過(guò)10個(gè)小時(shí)待在蛋殼的房間、睡在蛋殼的床上時(shí)，未來(lái)增值服務(wù)的想象空間巨大。”

不過(guò)蛋殼在狂奔的同時(shí)，也遭遇了今年初爆發(fā)的疫情挑戰(zhàn)。

當(dāng)時(shí)的疫情之下，租客無(wú)法返回租住地，要求蛋殼給與免租；而蛋殼也因?yàn)橐咔槠陂g大量房源空置、租賃人口銳減、違約情況加重等狀況，一度面臨著生存問(wèn)題。為了緩解資金壓力，蛋殼曾強(qiáng)制要求業(yè)主給與蛋殼免租，但引發(fā)了業(yè)主強(qiáng)烈反彈。

最終蛋殼給與了租客和業(yè)主各自的免租方案，雖然問(wèn)題一定程度上得到解決，但蛋殼的資金狀況并未完全破解。

從2019年底和今年一季度的房源數(shù)據(jù)來(lái)看，今年一季度蛋殼公寓的房源數(shù)量縮減了2.3萬(wàn)間。其中有業(yè)主主動(dòng)解約，也有一部分是蛋殼方面主動(dòng)解約了一些拿房成本過(guò)高的房源。蛋殼在2019年年報(bào)中披露，由于提前終止與部分業(yè)主簽訂的租約，導(dǎo)致相關(guān)收入損失約8200萬(wàn)元。

蛋殼公寓供應(yīng)商催債

另外新浪科技了解到，蛋殼公寓有分公司已經(jīng)遭遇了資金困境。一家蛋殼公寓裝修供應(yīng)商表示，深圳蛋殼公寓已經(jīng)拖欠房屋裝修款長(zhǎng)達(dá)11個(gè)月，導(dǎo)致工人生活困難。該供應(yīng)商稱，將對(duì)所裝修的蛋殼房屋進(jìn)行鎖門清客。

實(shí)際上，也有蛋殼公寓租客在社交媒體上表示，向蛋殼公寓方面交了房租卻無(wú)法居住，業(yè)主因?yàn)榈皻す⑽窗磿r(shí)支付房租款而要收房。

投訴不斷 租金貸是解藥還是毒藥？

在消費(fèi)者投訴平臺(tái)黑貓投訴上，有不少用戶對(duì)蛋殼公寓的投訴案例，包括退押金、服務(wù)體系、租金貸等問(wèn)題。

其中，租金貸可能是包括蛋殼公寓在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，最頭疼和糾結(jié)的問(wèn)題。

一方面，由于長(zhǎng)租公寓企業(yè)前期拿房和裝修成本高啟，因此需要多種融資手段來(lái)籌集資金。租金貸就是其中一種相對(duì)容易操作的手段，長(zhǎng)租公寓企業(yè)將與第三方金融企業(yè)合作的租金貸包裝為押一付一的房租支付方式，相比正常的季付和年付，這對(duì)租客是巨大的吸引。如果租客選擇租金貸的方式，那第三方金融企業(yè)會(huì)一次性的將一年租金直接打給長(zhǎng)租公寓企業(yè)，而租客每月需要向第三方金融企業(yè)支付租金。

這些租金對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，是快速擴(kuò)張規(guī)模的重要資金來(lái)源。隨著選擇租金貸的租客越來(lái)越多，長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金和房源也會(huì)越來(lái)越多。

不過(guò)這種高杠桿的發(fā)展模式也蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)多起因?yàn)楦咚贁U(kuò)張和巨額虧損而倒閉的案例，在租金貸模式之下，一旦長(zhǎng)租公寓企業(yè)資金和經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，租客的利益根本難以得到保障。

一位青客公寓維權(quán)者就表示，他在青客公寓簽約租金貸方式之后，青客公寓因?yàn)榻?jīng)營(yíng)問(wèn)題未向業(yè)主支付房租，業(yè)主就要趕走租客，而租客如果每月不繼續(xù)按時(shí)還款就會(huì)影響到個(gè)人的征信。“目前青客的業(yè)務(wù)員和經(jīng)理都聯(lián)系不上，這種就是租房界的P2P！”他激動(dòng)地說(shuō)。

前我愛(ài)我家副總裁胡景暉就曾炮轟長(zhǎng)租公寓。他表示，如果市場(chǎng)上各大機(jī)構(gòu)仍然不理性地發(fā)展下去，大批長(zhǎng)租公寓將迎來(lái)死亡。一旦大規(guī)模的長(zhǎng)租公寓資金鏈出現(xiàn)斷裂，將會(huì)出現(xiàn)業(yè)主驅(qū)趕承租人的情況，幾百上千萬(wàn)人將無(wú)家可歸，后果比P2P爆雷更為嚴(yán)重。

實(shí)際上，2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門就聯(lián)合印發(fā)了，明確提出住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

根據(jù)蛋殼公寓2019年年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，其2017、2018和2019年選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，仍然遠(yuǎn)高于30%的監(jiān)管紅線。

結(jié)語(yǔ)

在今年1月份的IPO現(xiàn)場(chǎng)，蛋殼公寓CEO高靖在致辭中表示，上市之后的蛋殼能做的還有很多，將始終不忘初心，繼續(xù)深耕住房租賃市場(chǎng)，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，將服務(wù)做到極致。

目前，高靖為何被調(diào)查，又是否會(huì)影響到蛋殼公寓后續(xù)的發(fā)展，還有待事件進(jìn)一步水落石出。新上任的代理CEO崔巖+蛋殼公寓執(zhí)行董事長(zhǎng)沈博陽(yáng)，又能否順利讓蛋殼渡過(guò)目前的難關(guān)，仍是未知數(shù)。

疫情的沖擊仍在繼續(xù)，擺在蛋殼、青客等這類長(zhǎng)租公寓企業(yè)面前的是，是時(shí)候重新評(píng)估擴(kuò)張速度和企業(yè)生存盈利之間的平衡了。