45億美元也不夠！巨頭撒錢也救不了的加州房產(chǎn)

距離蘋果公司位于庫(kù)比蒂諾的總部一英里處，坐落著一具因日照而逐漸褪色的Vallco購(gòu)物中心殘骸。目前，這里只有空蕩蕩的黃褐色建筑，大片的黑色瀝青和一堆曾經(jīng)是停車場(chǎng)的碎石。

大約一年前，一名開(kāi)發(fā)商提交了一份在該地建造2400套公寓的提案，其中一半將得到補(bǔ)貼，以使該公寓租金低于市場(chǎng)水平。市政府不情愿地批準(zhǔn)了這項(xiàng)計(jì)劃，之后一個(gè)社區(qū)團(tuán)體提起了訴訟，最終該項(xiàng)目在法庭上陷入了僵局。

周一，蘋果公司宣布了一項(xiàng)25億美元的計(jì)劃，旨在幫助這個(gè)人口最稠密的州解決保障性住房嚴(yán)重短缺的問(wèn)題。幾周前，F(xiàn)acebook宣布將為一個(gè)類似的項(xiàng)目投入10億美元資金，而谷歌也在幾個(gè)月后做出了同樣的承諾。今年1月早些時(shí)候，微軟也承諾為西雅圖地區(qū)提供5億美元的經(jīng)濟(jì)適用房。

除了公共關(guān)系維護(hù)之外，這些舉措相當(dāng)于是一些科技巨頭的公開(kāi)聲明，即他們開(kāi)始在解決長(zhǎng)期的區(qū)域性住房短缺問(wèn)題上發(fā)揮更積極的作用。畢竟這一問(wèn)題使他們的擴(kuò)張變得困難，不僅僅是針對(duì)員工，而且針對(duì)廣大公眾。

但別指望錢能帶來(lái)多大變化。在加州極其昂貴的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，幾十億美元買不了多少東西。即便如此，這些公司的公告也帶來(lái)了一些關(guān)鍵問(wèn)題，但這些問(wèn)題大多沒(méi)有答案，比如這些資金將花在何處、如何花以及何時(shí)花。正如Vallco的困境所表明的，最大的問(wèn)題是加州長(zhǎng)期以來(lái)一直在努力解決的問(wèn)題：在地方政府和房主竭盡全力阻止的情況下，如何建設(shè)急需的住房。

加州大學(xué)伯克利分校Terner住房創(chuàng)新中心的教務(wù)主任Carol Galante說(shuō)：“這些投資是一個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)楹苊黠@，科技公司希望參與進(jìn)來(lái)，希望他們的錢能發(fā)揮作用。然而，這種漫無(wú)目的的做法，每個(gè)公司發(fā)表一個(gè)看起來(lái)很不錯(cuò)的聲明，并沒(méi)有什么用處。只有讓他們進(jìn)行更大范圍的配合、討論，思考該如何推進(jìn)公共政策的改變。只有把這些東西結(jié)合起來(lái)，才能真正發(fā)揮作用?！?/p>

蘋果和其他科技巨頭宣布的住房計(jì)劃并不是慈善事業(yè)，而是承諾以公司土地和資金的形式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房投資，劃重點(diǎn)，是以盈利為目的。盡管具體細(xì)節(jié)各不相同，但每家公司都表示，將允許在自己已經(jīng)擁有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并發(fā)放貸款，其貸款條款和利率都比開(kāi)發(fā)商目前從銀行獲得的貸款條款要寬松得多，但貸款的實(shí)際成本需要數(shù)年時(shí)間才能計(jì)算出來(lái)。

蘋果公司表示，除此之外，它的計(jì)劃還將創(chuàng)建一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房基金，為政府和其他機(jī)構(gòu)提供“開(kāi)放信貸額度”，在其擁有的土地之外建造更多經(jīng)濟(jì)適用房。該公司預(yù)計(jì)將從融資中獲利，但回報(bào)將低于投資級(jí)證券的收益，而投資級(jí)證券通常是公司持股的對(duì)象。

一個(gè)典型的經(jīng)濟(jì)適用房交易可以有十幾個(gè)或更多的資金來(lái)源，包括州、地方和聯(lián)邦住房項(xiàng)目，以及銀行貸款和私人公司的股權(quán)投資。從某種意義上說(shuō)，科技公司已經(jīng)準(zhǔn)備好加入這個(gè)群體，以幫助各個(gè)層面的住房建設(shè)：為以前無(wú)家可歸的人提供支持性住房，為教師和其他生活成本過(guò)高的人提供中等收入的住房，以及為員工提供市場(chǎng)價(jià)格的住房。

很少有人會(huì)拒絕承認(rèn)把錢投入經(jīng)濟(jì)適用房投資是一個(gè)積極的舉措。Galante是美國(guó)最大的非營(yíng)利住房開(kāi)發(fā)商之一BRIDGE Housing的前負(fù)責(zé)人，她強(qiáng)調(diào)，無(wú)論補(bǔ)貼住房的資金來(lái)自何處，都必須是長(zhǎng)期解決方案的一部分。但在加州住房問(wèn)題的背景下—;—;問(wèn)題的根源是頑固的地方政治，而不是缺錢—;—;即使來(lái)自科技公司的數(shù)十億美元也可能顯得無(wú)關(guān)緊要。

仔細(xì)算一算吧！根據(jù)Terner Center的數(shù)據(jù)，目前在加州建造一套保障性住房的成本約為45萬(wàn)美元，在舊金山灣區(qū)和洛杉磯等高成本地區(qū)還要高得多。到目前為止，這是全美房?jī)r(jià)最高的州，幾乎是全國(guó)房?jī)r(jià)中值的兩倍。而且這里的價(jià)格講的并不是大house，45萬(wàn)美元（約合人民幣415萬(wàn)元）的價(jià)格只是一棟多戶公寓樓里一套中等大小的公寓，它的布局標(biāo)準(zhǔn)，裝修便宜，幾乎沒(méi)有任何營(yíng)利性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)施。

考慮到這些數(shù)字，谷歌、蘋果和Facebook已經(jīng)撥出的45億美元將創(chuàng)造大約1萬(wàn)個(gè)住房單元?？梢钥隙ǖ氖?，這些公司的資金將進(jìn)一步延伸到已經(jīng)擁有的土地上，而且很可能會(huì)得到其他公共和私人資金來(lái)源的補(bǔ)充，這就是為什么谷歌和Facebook估計(jì)，他們的投資將在舊金山灣區(qū)產(chǎn)生總計(jì)4萬(wàn)套住房。

然而，即使這些錢翻了一倍，住房短缺的嚴(yán)重程度對(duì)任何投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)都是毀滅性的。根據(jù)麥肯錫全球研究所2016年的一份報(bào)告，加州需要在2025年之前建造350萬(wàn)套住房，這是目前速度的三倍多，以求解決住房短缺問(wèn)題，并重新獲得任何表面上的可承受能力。理論上的成本是是不合理的（1.6萬(wàn)億美元），雖然州長(zhǎng)Gavin Newsom在競(jìng)選時(shí)提到了麥肯錫的350萬(wàn)美元，但他的辦公室現(xiàn)在把它稱為“一個(gè)不切實(shí)際的目標(biāo)”。

這并不是說(shuō)加州的住房問(wèn)題是無(wú)法解決的，也不是說(shuō)科技公司不應(yīng)該提供幫助。這是為了表明，如果一位數(shù)甚至兩位數(shù)的數(shù)十億美元足以解決這個(gè)問(wèn)題，那么這個(gè)問(wèn)題早就被解決了。

Scott Wiener說(shuō)：“50年來(lái)，加州的設(shè)計(jì)一直基于這樣一種思想：每個(gè)人都有一個(gè)帶院子的獨(dú)棟住宅，他們將無(wú)處不在?！彼且晃粊?lái)自舊金山的民主黨州參議員，去年提出一項(xiàng)議案，使得在公交線路附近建造住房更容易?！凹又莸某鞘幸呀?jīng)系統(tǒng)性地讓建造住房變得不可能，而錢不能解決這個(gè)問(wèn)題?！?/p>

照目前的情況看，住房狀況正變得越來(lái)越糟。洛杉磯、舊金山和奧克蘭等城市的無(wú)家可歸者人數(shù)不斷上升，盡管政府為緩解這種狀況付出了高昂的代價(jià)。但加州的開(kāi)發(fā)步伐實(shí)際上正在放緩，一些開(kāi)發(fā)商暫停了一些項(xiàng)目，因?yàn)槌杀咎?，即便是價(jià)值數(shù)百萬(wàn)美元的共管公寓和每月4000美元的一居室也無(wú)法產(chǎn)生利潤(rùn)。

高稅收經(jīng)常被拿出來(lái)說(shuō)，尤其是共和黨人，因?yàn)榧又菔且粋€(gè)難以扎根的地方，但真正的問(wèn)題是住房成本。在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)10年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后，加州在大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上的表現(xiàn)一直好于全國(guó)，盡管4%的失業(yè)率是歷史最低，但該州遷出的人仍然比遷入的人多。也就是說(shuō)，住房成本已經(jīng)導(dǎo)致人們開(kāi)始逃離了美國(guó)最熱門的就業(yè)市場(chǎng)之一，逃離這個(gè)地球上最美麗的地方之一。

事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家在對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)前景的報(bào)告中，經(jīng)常將住房成本（而非貿(mào)易戰(zhàn)或科技泡沫—;）列為未來(lái)增長(zhǎng)的最大問(wèn)號(hào)之一。在過(guò)去的一年里，舊金山灣區(qū)的勞動(dòng)力—;—;工作或找工作的人數(shù)—;—;已經(jīng)下降。從字面上看，這些數(shù)字意味著，通過(guò)給人們提供第二份工作和吸引工人從外地通勤，就業(yè)崗位正在增加。

咨詢公司Beaconomics的創(chuàng)始合伙人Christopher Thornberg說(shuō)：“人們說(shuō)，住房成本正在把人們趕出這個(gè)州。不，住房供應(yīng)正把人們趕出這個(gè)州?！?/p>

舊金山灣區(qū)在過(guò)去八年中增加了67.6萬(wàn)個(gè)工作崗位，增加了17.6萬(wàn)個(gè)住房單元，這個(gè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于規(guī)劃者認(rèn)為的健康水平，即每個(gè)住房單元增加1.5個(gè)工作崗位。像Palo Alto這樣的城市，每個(gè)住房單元的工作崗位比例高達(dá)4個(gè)，從白天龐大的人口數(shù)量判斷，這讓它們比曼哈頓更像曼哈頓。

雖然人們普遍指責(zé)科技公司造成了住房危機(jī)，但政策專家表示，這是幾十年政治決策的結(jié)果，而且科技公司只是把工人塞進(jìn)了地方政府多次批準(zhǔn)、但又抵制新建住房的辦公樓。

迄今為止，科技公司基本上滿足于派出私人巴士車隊(duì)，把員工從更遠(yuǎn)的地方運(yùn)送到工作地點(diǎn)。但現(xiàn)在，即使是高薪的科技員工也不能幸免。一些科技公司高管表示，搬到加州的前景一度是招聘的一項(xiàng)資產(chǎn)，但現(xiàn)在卻成了一項(xiàng)負(fù)擔(dān)。

谷歌表示，其員工在灣區(qū)以外的增長(zhǎng)速度要快于在灣區(qū)的增長(zhǎng)速度，而蘋果計(jì)劃在得克薩斯州奧斯汀市建立一個(gè)園區(qū)。但這兩家公司似乎還打算在總部?jī)?nèi)外增加數(shù)萬(wàn)名員工，目前這一前景變得更加困難，因?yàn)镃upertino和Palo Alto等城市目前正試圖減緩辦公空間的增長(zhǎng)。

“我們希望創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境，讓人們有機(jī)會(huì)獲得高薪工作，創(chuàng)造更多這樣的工作可以被視為一種積極因素，而不是消極因素，”Facebook的位置策略總監(jiān)Menka Sethi在該公司去年10月宣布對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投資后表示。“在我們解決住房危機(jī)之前，我不認(rèn)為我們會(huì)回到那種說(shuō)法。”